Chez Arsène Immobilier, nous souhaitons éviter les pertes de temps avec des acquéreurs peu sérieux.

Nous veillons à la solvabilité des acquéreurs grâce à l'étude préalable de leur situation financière et/ou en leur demandant des garanties de la part de leur partenaire bancaire.

Nous essayons également de les aider à se projeter dans le bien qu'ils comptent acquérir en les mettant en lien avec nos partenaires de confiance: architectes, architectes d'intérieur, décorateurs, entreprises tous corps d'état, courtiers etc.

Pour vendre un bien immobilier, il faut d'abord le valoriser correctement. Arsène Immobilier vous fournit une estimation fiable, documentée, argumentée, et non biaisée de votre bien. Nous ne cherchons pas à faire tourner la tête de nos propriétaires vendeurs par des estimations flatteuses mais plutôt à leur permettre de vendre rapidement à un prix juste qui reflète la valeur du bien et permet de réaliser la transaction dans des délais raisonnables.

Pour chaque appartement, nous éditons un compte rendu composé des photographies pro, d'un descriptif détaillé, d'un plan, des caractéristiques essentielles du logement et de la copropriété, de toutes les informations à connaître au sujet de l'environnement (transports, services de santé, commerces de proximité, écoles…). Nos estimations sont réalisées par nos équipes à partir de nos ventes, de la base des notaires, de la base Etalab DVF et des offres pour des biens comparables sur le marché. Toutes ces données vous sont transmises dans notre avis de valeur.

Il est important de suivre un certain nombre de conseils:

• • Le bien doit être entretenu (sans travaux de maintenance à faire), aux normes sur le plan électricité/gaz et ne pas avoir de sinistres en cours.

• • Le bien doit être propre, aéré.

• • Le bien doit être le plus neutre possible dans sa décoration.

• • Le bien doit être vidé de ses meubles les plus encombrants afin de donner une meilleure impression sur les volumes disponibles.

• • Si vous en avez les moyens, l'utilisation des services d'un home stager peut avoir un sens pour optimiser le prix de vente.

Le compromis de vente est un contrat synallagmatique dans lequel les deux parties s'engagent et ne peuvent renoncer à la réalisation de la vente qu'en cas de non réalisation de l'une des conditions suspensives. La promesse unilatérale de vente ne concerne seulement le vendeur : il s'engage à vous vendre un bien à un prix défini précédemment. Vous disposez d'un délai pour accepter ou non. La promesse unilatérale d'achat ou promesse d'achat ne concerne que l'acquéreur : il se propose d'acquérir le bien à un prix défini, le vendeur dispose d'un délai défini dans la proposition pour accepter ou non, ou faire une contre-proposition à l'acquéreur.

Une fois que vous avez trouvé un acheteur pour votre bien immobilier, les étapes sont les suivantes :

• • La rédaction et la signature du compromis de vente ou de la promesse de vente : celui-ci désigne les états civils de l'acquéreur et du vendeur, l'objet de la vente, le prix ainsi que toutes les conditions pour la réalisation de la vente, les modalités de financement et la date de réitération de l'acte.

• • Levée des conditions suspensives ou particulières, obtention de tous les documents d'urbanisme nécessaires par un notaire.

• • Déblocage de fonds : si l'acquéreur a recours à un prêt, les fonds doivent être débloqués le jour de la signature de l'acte authentique par-devant notaire.

• • Signature de l'acte authentique devant un notaire.

• • Réception du prix de vente.

Le prix net vendeur est la somme que le vendeur va encaisser à l'issue de la vente de son bien immobilier. Le prix net vendeur est donc différent du prix de vente qui lui inclura :

• • Les frais d'agence (généralement 4 à 6% du montant de la vente)

• • Les frais d'acte, appelés frais de notaire et correspondant à un taux entre 8 et 9% sur de l'ancien et entre 3 et 4% sur du neuf.

Les frais d'agence immobilière peuvent être à la charge du vendeur ou à la charge de l'acquéreur. Il n'y a pas de règle à ce sujet. Toutefois, le mandat de vente doit obligatoirement mentionner le payeur.

Mais si on raisonne sur ce qu'il se passe réellement durant une transaction immobilière, le fait que les honoraires d'agence soient à la charge du vendeur ou de l'acquéreur ne change rien pour le vendeur ou l'agence immobilière car le vendeur va imputer les frais d'agence immobilière normalement à sa charge à son prix de vente. Il percevra donc, dans tous les deux cas, la même somme d'argent (correspondant à son prix net vendeur). Quant à l'agence immobilière, elle touchera toujours la même commission.

C'est donc toujours l'acquéreur qui supporte réellement la commission de l'agence immobilière. En revanche, des frais d'agence immobilière à charge acquéreur lui permettreont d'économiser plusieurs centaines ou milliers d'euros sur les frais de notaire (car ceux-ci sont calculés sur le prix net vendeur lorsque l'acheteur prend en charge la commission de l'agence immobilière ou sinon sur le prix FAI qui est égal au prix net vendeur + la commission de l'agence).

Si votre bien est en vente depuis quelques semaines mais ne déclenche pas de visite, il peut y avoir un certain nombre d'explications:

• • Le bien n'est pas propre ou pas rangé ou trop encombré de mobilier, ce qui ne permet pas de le mettre en valeur dans l'annonce.

• • Le bien a été commercialisé à un prix beaucoup trop élevé par rapport au marché et aux biens comparables. La surestimation immobilière peut ralentir une vente, mais surtout peut dissuader un acquéreur de faire une offre d'achat ou même de venir visiter.